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浅谈精装修工程的成本控制要点
发布时间 | 2017-12-29

浙江省人民政府办公厅在2016年《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》中提出“2016年10月1日起,全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付,鼓励在建住宅积极实施全装修”的政策,随着这条政策的出台,建设单位越来越重视全过程造价咨询中对于装修工程的成本控制。精装修工程的成本控制的重点应贯穿于工程建设的全过程。

(一)设计阶段成本控制

在酒店、商场、售楼处、会所及办公楼等比较注重效果类的精装修工程中,设计阶段的成本控制尤其重要,此类工程效果图确定之后,主要材料就基本确定,而在精装修造价中,主要材料所占的造价比例在65%以上,再加上过程中工艺较为复杂,很容易造成成本超支;而在住宅楼精装修工程中,尤其是豪宅的精装修中,设计阶段可针对“突出重点”的原则来进行成本控制,如对于客餐厅、主卧、主卫及公共部位大堂等重点投入,对于次要点可在满足功能的基础上尽量使用简单的材料。对于设计阶段的成本控制主要重点把握以下三个方面:

1、材质的成本控制

尽量采用最具性价比的材质。如:在IT办公楼装修中,强电设计采用焊接钢管,可以建议优化为KBG或JDG管,节约约3元/米,在满足功能性的前提下,节约成本。

2、材料品牌、型号、档次的成本控制

对大宗材料的品种、型号要根据项目定位优选,考虑品质效果的前提下,也应注意经济性。如在某项目住宅公共部位装修中,原设计大面积采用西班牙米黄大理石,效果相似的前提下,优化为奥特曼米黄,成本降低约100元/m2。

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西班牙米黄

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奥特曼米黄

3、装修工艺做法的成本控制

装修工艺可以根据实际施工难易情况进行优化,在保证工艺的合理性的基础上,仍可以对投资进行控制。如某项目卧室背景墙木饰面墙面原设计采用板与线条整体制作安装,考虑尺寸较大,若整体制作工艺复杂,对木基层厚度要求高,材料损耗大。对比后改为板与线条分开制作安装,造价节省约150元/m2。

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图1

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图2  优化后节点

(二)招标阶段成本控制

近几年来,越来越多的精装修工程开始采用图纸范围内总价包干的承包模式,所以对于造价咨询人员来说,招标阶段的成本控制非常重要。

首先,招标时应对图纸的深度进行仔细核查,防止因为图纸的深度不够而导致工程量清单的不全面或遗漏。此阶段图纸中常见的问题如:装饰基层做法不完善、物料标准不详细、同一个工程内容在不同图纸中的做法不一致或不对应、以及大样图或者详图不完整等。

第二,对于工程界面的划分要明确,尤其对于精装修与土建单位、精装修与材料设备分包、甲供材单位的界面划分,尽量避免由于界面不清导致施工单位扯皮的事情发生。

第三,清单是招标阶段的重中之重,也是考验造价咨询人员的能力所在,在编制清单过程中,我们要全面掌握图纸的内容(设计说明,总平面图、平立剖面图、节点详图),在自己的脑海中建立一个装修空间的概念,避免清单漏项,从而造成施工单位变更单价的理由,对于清单子目的列项,应该注意此项清单中包含的工作内容,必要时可进行合理的二次拆分或者整合。对于清单子目的项目特征描述要尽量全面,如有疏漏,则会造成施工单位的签证增加,如有增加,则会造成施工单位报价较高,例如吊顶的项目特征描述中,一般包含灯孔、检修孔、风口的开孔及加固费用,但成品检修口及成品风口则需单独列项。

此外,在回标分析阶段,我们也要重点关注,如:是否存在不平衡报价;清单外补充项目是否合理;单价的组价分析是否完善;主材价格是否合理,是否能满足招标要求品牌及规格;措施费是否合理等。

(三)施工阶段

在施工过程中,主要是对于一些变更签证及进度款的处理,在变更签证的控制上,主要遵循合同、主动控制的原则,尽量做到先审批后执行,这样才能从根本上把控变更签证的成本控制,其次,精装修过程中会存在较多零星的签证,在这里我们主要不能脱离现场实际,要多去施工现场,对于签证内容要坚持拍照片、书面记录、。对于控制施工过程中进度款的支付,主要要注意对于较大金额或者占合同价比例较大的变更要及时宏观把控,不要超比例付款。

 

(四)结算结算

虽然已经进入到结算阶段,但是如果我们处理得当,同样可以有效的控制成本。我们可以通过核实合同清单内容、核实现场所用的主要材料规格等是否按照招标要求施工等内容做到尽量控制成本。

 

结束语:

精装修是一项复杂的工程,涉及的材料种类繁多,同时,它又是一项直观展示建设成果的形象工程,受关注度高,成本控制难度大,任务重。所以,我们要在全过程造价咨询工作开展的过程中,应注意创新,注重细节,尽量在保证效果的前提下,提高性价比,提高经济效益。